信托 结构化融资 房地产

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信托 结构化融资 房地产

房地产信托融资中,房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的?

关于“房地产业信托融资方式的运作方法及步骤”,既然是“信托”融资,那就可以在想象的空间内任意设计,只要别逾越了法律的边界就行.其实,房地产“信托”融资的关键还是如何融资+投资,融资可以通过集合的或单一的信托计划来募集所需资金,投资可以通过贷款或股权等方式来进行,只要保证收益可得和风险可控就差不多了,具体操作起来可复杂也可简单.

房地产信托融资模式有哪些?

1.贷款型信托融资模式。

信托投资公司受投资者委托,以信托合同的形式将其资金集合,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托收益并于信托计划届满时支付最后一期信托收益和偿还本金。

2.股权型信托融资模式。

信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。

房地产信托融资 房地产投资信托一样吗

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话,可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:(一)房地产开发贷款融资模式。

即债权型融资方式,这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。

虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点,但技术含量低,以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务,“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。

如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性,显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性,在激烈的市场竞争中,不占任何优势,加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质,信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称,因此,今后应逐渐减少该类模式的比重。

(二)房地产股权投资信托该类信托是权益型信托投资方式之一,指信托投资公司通过发行集合资金信托产品,将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目,形成实质性股权投资,并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理,并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况,获得的经营所得,作为委托人信托投资的信托收益。

(三)股权回购型信托该类信托表面看属于权益性股权投资信托,但实质上是一种结构性信托融资安排。

信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前,实现与资金需求方签署一个股权回购协议,信托公司与房地产开发企业双方约定,在规定期间内(通常是在房地产信托计划终止时),由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方,承诺按照一定的溢价比例,全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购,进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

(四) “夹层”信托融资模式“夹层”(mezzaninefinancing)指介于股权与优先债权之间的投资形式。

从资金费用角度来分析,夹层融资低于股权融资,如可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度来分析,其低于优先债权,所以对于优先债权人来讲,可以体现出股权的优点。

这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。

在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资,即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。

实际上,夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看,介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

(五) 财产收益权信托融资模式该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。

不同之处是缺乏标准化,没有在证券市场公开发行和交易流通。

与前几种模式都具有较为明显的资金信托性质不同,该类产品更多的具有财产信托的特点。

该类模式的信托,是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产,将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提,发行财产收益权转让信托,房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。

然后,将募集的信托资金交由该类物业所有人,按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。

将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现,因此具有极为强烈资产证券化功能,也是我国迄今房地产信托所有模式中,最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

房地产信托融资成本:有个做信托的跟我说成本是36%,有这么高吗?...

说不准,这也是根据具体项目来说的,一般性的房地产企业融资成本都在20%左右,好的企业如万科之类的可能不到10%,而对于某些风险较高的项目可能会达到28%,当然有的会收取一些其他的费用什么的,综合起来第一年的成本达到36%也有可能。

还是要看具体的项目来说的,有可能你遇到的不是房地产信托,而是有限合伙基金。

如果想做房地产融资,可以私信我。

求教:房地产基金的交易架构分哪些模式

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。

此前,信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。

而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头,处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少,资金短缺是一个长期状态。

而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。

两者结合,取得了双赢的结果。

一方面,信托业借势发展壮大,分享房地产业较高的行业利润;另一方面,房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本,并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间,房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计,2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域,房地产信托产品也正式走入投资者视线,并进入了平稳发展阶段。

因为,2003年6月,中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如:1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。

首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。

不得不转向信托公司融资。

由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息,到12月央行连续加息六次,同时银监会出台了九条新规,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,地产企业又陷入融资困境。

房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后,伴随着房价的一路飙涨,房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业,与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征,它对经济发展的带动力很强,是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。

同时它又是一个资本密集性的产业,其发展与金融业的支持密不可分,两个行业互相影响、互为依托。

同时,房地产行业还是国家宏观调控的重点领域,对其又爱又恨,可谓成也萧何败也萧何,这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块:一、机会性抓取一线城市住宅地产项目,特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务,适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。

办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同,而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点,是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。

目前中国房地产业整体景气度下行,结构性库存高企,行业内普遍存在高杠杆问题,加之竞争加剧,优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势,未来数年行业内蕴含大量并购机会。

一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金,在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。

另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作,成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。

在成熟市场,通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑,并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。

目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑,如何盘活这块存量,考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。

目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式,对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中,不过总体看,由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大,因而整体融资成本比较高,投资者所获得的收益率也高,信托公司所获得的报酬在2-3%,以及其他费用,整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些,具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式1、房地产债权信托房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托,是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求,向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件:四证:国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证三...

房地产信托、房地产私募股权基金两种融资方式有什么异同?怎么选择...

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业,其中68.3%为零售业务租金收入,25.4%为停车场业务收入,6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%,九龙33.8%,新界59%。

领汇允诺,会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。

因此,如果领汇日后需要收购新物业的话,只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

信托公司干什么的?具体有什么业务?

信托,是一种资金运用形式,作为金融四大支柱行业之一,是唯一可以横跨货币市场、资本市场、实业产业,是最具灵活,也是目前最具吸引的高端理财之一。

根据信托资金投向,有证券市场私募信托,房地产信托、股权信托、基建信托,等等,PE和VC也可以以信托的形式设立。

根据收益类型,可以分为固定收益类、和浮动收益类,结构化类。

信托产品是由信托公司发行的,投向特定项目的理财产品,多为固定收益类产品,目前年化收益类多在8%-12%,优点是:低风险高收益,缺点是:1、100万起步,门槛较高。

2、期限一般为1-2年,期间变现能力差。

信托产品作为高瑞理财产品,收益高、稳定性好,是信托类理财产品的主要特点。

信托计划产品一般是资质优异、收益稳定的基础设施、优质房地产、上市公司股权质押等信托计划,大多有第三方大型实力企业为担保(房地产类还会增设地产、房产做抵押),在安全性上是一般的浮动收益理财产品无法比较的。