喜达屋房产信托

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喜达屋房产信托

主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

展开全部 |他山之石——国际主流基金模式在目前国际私募地产基金格局中,美国的黑石地产基金一枝独秀,依靠其最近在全球募集的133亿美元,牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位,喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃,同时,新加坡系的凯德基金近年也异军突起,开始在全球主流基金中占据一席之地。

从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式,对中国私募地产基金以及上市公司来说,都有一定参考意义。

(一)美国基金模式代表:黑石房地产基金黑石集团(BlackstoneGroup)又名佰仕通集团,是全世界最大的独立另类资产管理机构之一,也是一家金融咨询服务机构。

其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年,经过20余年的扩张,目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司,旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。

当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成,投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业,涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。

自2009年年末以来,随着市场的回归,Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金,投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是:买入、修复、卖出(Buy it, Fix it, Sell it),即买入:以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产;修复:此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营,并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题,这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环;卖出:一旦问题解决,黑石会将所投资公司卖出,通常是出售给核心投资者。

这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似,也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看,黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖,但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机,尤其是2008年金融危机以来,黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企,或是寻求大规模退市的上市公司,累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金,黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营,所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端,快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式,接盘方通常是知名上市房企,如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等,或者其他金融机构,比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等,尤其2012年以来,国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金,黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益,并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。

一般黑石每完成一次收购,可提取相当于收购资产总价1%的管理费,每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费,其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩,这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升,尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时,业绩提成就变得相当可观。

数据显示,黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元,累计净IRR达到16%。

(二)新加坡模式:凯德置地地产基金凯德集团原名嘉德置地,是亚洲规模最大的房地产集团之一,总部设在新加坡,并在新加坡上市,地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。

凯德集团房地产业务多元化,包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体,并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定,2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案,而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。

经过十余年发展,今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台,管理资产总额达到410亿美元,其中私募基金规模占到166亿,而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点:1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。

凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等,依靠国际金融巨头的影响力,为公司进驻新市场打开窗口,其次,凯德还积极寻求本土优势企业的合作,比如在中国,凯德与深国投、华联商场、万科等合作,为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产,并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund,尝试工业地产拓展。

2、与REITS协同推进。

凯德置地在重点市场的公募基金(REITS)都有对应的私募基金与其“配对”发展。

在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡...

房地产信托和房地产基金的区别

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。

房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。

用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。

区别在于基金是投资于股票,相当于投资虚拟产业资本,实际是在资本市场上的的投资而信托所做的是实业方面的开发,资金参与的可能是某个项目,并非是仅仅入股,可能会参与具体的事宜。

房地产信托是信托公司作为金融机构,从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资,资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。

门槛一般是100万人民币,一般为固定期限12-24个月,合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。

资金和收益按信托约定兑付。

可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方,介入的项目一般为前期,4证齐全后,一般只能做同公司同一个项目。

一只盘子较小,通常是6K万-3亿之间。

目前国内做很多了。

房地产投资信托基金,又称REITS,门槛一般是1000万人民币以上或者更高,期限比房地产信托长,有3-5年的,盘子一般比较大,几十个亿的都有。

一般木有设固定预期收益率,通常设IRR。

资金为大的地产投资机构,通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金,可以投不同公司的N个项目。

目前国内比较少还。

粤财信托怎么样?他们的房地产信托能买吗?

这两种都是产品类型,但是有本质的区别。

1、房地产信托是信托公司发行,房地产投资信托基金为交易所挂牌2、房地产信托是私募产品,房地产投资信托基金为公募产品3、房地产信托是非标准化金融产品,房地产投资信托基金为标准化指数产品4、房地产信托的投资人为合格投资人有人数上限,房地产投资信托基金没有补充:不一一列举,房地产信托是一种简单的信贷形式,房地产投资信托基金明显复杂多了,在国外市场属于投资品种的重要组成部分。

房地产信托产品在哪里买?

各个信托公司都可以买到房地产信托产品。

理财有风险 投资须谨慎!以下仅供参考: 五色土,房地产五类物权支持的、大额可转押资产,单笔50万至5000万,期限一年,基准收益率年10%; 50万起年收益率10%,300万起年收益率10%-15%,按季度收利息。

在房地产登记机关,借款人将房地产直接抵押登记到投资人名下,抵押比例50%左右(例如:100万投资理财,房地产价值在200万左右)。

最大风险是房价暴跌五成。

五色土,中国第一家抵押借贷公司,2001年成立。

五色土,中国第一个抵押借贷行业的金融服务商标,2004年获得商标注册证。

五色土,中国第一家抵押借贷风险评级机构,首创“五W”风险分析法、“3A”风险评级体系、“3a”风险对冲资产。

五色土,上海最佳抵押借贷服务机构,2011年和2012年第九届和第十届上海理财博览会获评。

房地产信托发展对房地产业的影响有哪些

一、房地产信托的概念房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。

房地产信托业的兴起,使金融业和房地产业相互渗透,它不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段,同时也使信托业得到了良好和迅速的发展。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投资对象的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

二、房地产信托的特征(一)收益稳定据调查,房地产信托的年收益率波动范围在15%左右,相对于其它理财产品,收益较稳定。

(二)保值性强作为房地产信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。

一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产信托的收益水平也会比平时高,这使其能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。

因此,房地产信托是一种很好的保值类投资工具。

(三)便于融资房地产业的繁荣使其对投资者充满吸引力,而房地产信托作为一种较为理想的投资工具,更利于投资者选择。

房地产信托利用其独特的运行机制能够很好的集中投资者的资金用来投资于房地产。

房地产信托融资的特点?

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话,可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:(一)房地产开发贷款融资模式。

即债权型融资方式,这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。

虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点,但技术含量低,以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务,“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。

如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性,显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性,在激烈的市场竞争中,不占任何优势,加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质,信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称,因此,今后应逐渐减少该类模式的比重。

(二)房地产股权投资信托该类信托是权益型信托投资方式之一,指信托投资公司通过发行集合资金信托产品,将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目,形成实质性股权投资,并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理,并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况,获得的经营所得,作为委托人信托投资的信托收益。

(三)股权回购型信托该类信托表面看属于权益性股权投资信托,但实质上是一种结构性信托融资安排。

信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前,实现与资金需求方签署一个股权回购协议,信托公司与房地产开发企业双方约定,在规定期间内(通常是在房地产信托计划终止时),由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方,承诺按照一定的溢价比例,全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购,进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

(四) “夹层”信托融资模式“夹层”(mezzaninefinancing)指介于股权与优先债权之间的投资形式。

从资金费用角度来分析,夹层融资低于股权融资,如可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度来分析,其低于优先债权,所以对于优先债权人来讲,可以体现出股权的优点。

这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。

在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资,即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。

实际上,夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看,介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

(五) 财产收益权信托融资模式该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。

不同之处是缺乏标准化,没有在证券市场公开发行和交易流通。

与前几种模式都具有较为明显的资金信托性质不同,该类产品更多的具有财产信托的特点。

该类模式的信托,是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产,将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提,发行财产收益权转让信托,房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。

然后,将募集的信托资金交由该类物业所有人,按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。

将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现,因此具有极为强烈资产证券化功能,也是我国迄今房地产信托所有模式中,最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

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